ДОПОМОГА АДВОКАТА
Банки, не бажаючи мати у себе непрацюючі кредити, доволі часто перепродують їх колекторам, при цьому часто колектори купляють такі кредити задешево – не більше 3-5-7 % їх вартості. Значну частину таких проданих Банками кредитів становлять іпотечні кредити, забезпечені нерухомим майном.
При цьому, Колектори першочергово намагаються заволодіти іпотечним нерухомим майном за своїми чітко розробленими схемами, одна з яких є реєстрація права власності за Колекторською фірмою на нерухомість і з відповідними наслідками для Іпотекодавця- виселення із квартири, подальша продаж нерухомості наближеним особам за заниженою ціною.
При цьому, доволі часто, Іпотекодавці мають не значну заборгованість порівняно з вартістю нерухомого майна або взагалі не мають заборгованості.
Але чи можливо повернути нерухоме майно власнику (Позичальнику), якщо воно вибуло з його володіння завдяки таким маніпуляційним діям з боку Колекторської Компанії чи цей процес вже є безповоротнім ?
Законодавче регулювання перереєстрації іпотечного майна на кредитора має багато вимог, які Колектори, з метою скорішого отримання грошових коштів за продану нерухомість.
Наявні недоліки перереєстрації іпотечного майна дасть можливість звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння та оскаржити дії державного реєстратора по незаконній перереєстрації нерухомого майна.
Судове рішення про скасування державної реєстрації іпотечного майна за фінансовою (колекторською) компанією можливе, якщо є підстави для припинення іпотеки, передбачені законом. Такі підстави можуть включати припинення основного зобов’язання, закінчення строку дії іпотечного договору або інші обставини, передбачені законом.
Рішення суду про скасування реєстрації іпотеки є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тобто повернення його у володіння Позичальника.
Досвідчений у такій категорії справ адвокат допоможе зібрати докази та підготує позовну заяву з найбільш ефективним способом захисту прав Позичальника, нерухомим майном якого незаконно заволоділа Колекторська Компанія.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ НЕЗАКОННОМУ ЗАВОЛОДІННІ КОЛЕКТОРОМ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ ПОЗИЧАЛЬНИКА:
-Надання консультацій щодо вирішення спірних питань щодо позбавлення Колектором права власності Позичальника на іпотечне нерухоме майно;
-Складання адвокатських запитів по вирішенню спірних питань по реєстрації за Колектором іпотечного нерухомого майна Позичальника;
-Складання позову та передачу до суду справи по спору щодо реєстрації за Колектором іпотечного нерухомого майна Позичальника;
-Представництво інтересів Клієнта в суді першої інстанції, апеляційної та касаційної інстанції;
-Судове оскарження незаконних судових рішень.
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВІ ЗІ СПОРУ ПОЗИЧАЛЬНИКА З КОЛЕКТОРСЬКОЮ КОМПАНІЄЮ ЩОДО РЕЄСТРЦІЇ ЗА КОМПАНІЄЮ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ІПОТЕЧНЕ НЕРУХОМЕ МАЙНО
Верховний Суд, переглядаючи 07.08.2023 судові рішення зі спору щодо незаконного вибуття із володіння Позичальника на користь Колекторської Компанії іпотечного нерухомого майна навів ряд порушень чинного законодавства, які стали підставами для повернення майна у власність Позичальника та зробив наступні висновки:
– Умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання
–За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до вказаної норми Закону «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання
-Недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя
–За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном
-Позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки можливий або на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, або відповідного застереження в іпотечному договорі
Здійснення оцінки предмету іпотеки із порушенням порядку, передбаченого законодавством свідчить про незаконність звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанції задоволено позов Особа 1: скасовано державну реєстрацію права власності за Фінансовою компанією (Колекторська компанія) на нерухоме майно – житловий будинок з надвірними приміщеннями та земельну ділянку; витребувано із незаконного володіння ТОВ 2, продану йому ФК спірну нерухомість.
Суть спору в тому, що Особа 1 взяв кредит в Банку та з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між Банком та Особа 1 було укладено договори іпотеки, за якими в іпотеку Банку передано житловий будинок та земельну ділянку. Особа 1 стверджував,що належним чином виконував взяті на себе зобов`язання щодо виплати кредиту з 2014 року, однак банком була штучно створена заборгованість, яка станом на 01.10.2019 становила 630 756 грн. (мала бути сплачена до 01.01.2024) та поточна заборгованість за процентами за кредитом – 11 743 грн., а загальна суму заборгованості – 757 165 грн.
16.01.2020 за результатом проведення аукціону ТОВ 1 придбало вказане нерухоме майно за ціною нижче стартової – 602 589 грн., а 31.01.2020 ним укладено договір із Банком про відступлення прав вимоги за кредитним договором, договорами поруки та іпотеки.
09.06.2020 між ТОВ 1 та ФК укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, згідно якого ТОВ 1 відступило, а ФК набуло усі належні права за іпотечним договором – права іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477 грн. Але щомісячні платежі з врахуванням строків зазначених в договорі Особа 1 здійснював на реквізити ТОВ1.
На підтвердження умисних маніпуляцій з боку Фінансової компанії, 22.06.2022 на відділення пошти надійшов лист ФК на ім`я Особа 1 щодо перевірки виконання умов іпотечного договору. При цьому адреса зазначена неправильна і лише вірно вказані номери телефонів Особа 1, за якими працівники пошти й повідомили про факт надсилання листа. Також, на конверті відірвана накладна та неможливо ідентифікувати поштове відправлення Особа 1.
19.08.2020 на адресу Особа 1 від ТОВ 2 надійшов лист з вимогою про звільнення будинку та попереджено про вжиття примусових заходів щодо виселення мешканців будинку – Особа 1 та членів його сім`ї. Лист мотивовано тим, що ТОВ 2 у ФК придбав іпотечну нерухомість за 562 877 грн., на підставі чого право власності на неї зареєстровано за ТОВ 2.
Верховний Суд 07.08.2023 рішення судів першої інстанції залишив без змін, зазначивши, що ЦК України передбачає спеціальні способи, які забезпечують захист майнових інтересів кредитора на випадок невиконання чи неналежного виконання своїх зобов`язань боржником і які є видами забезпечення виконання зобов`язань. Таке забезпечувальне зобов`язання має акцесорний, додатковий до основного зобов`язання характер і не може існувати окремо від основного, одним з видів якого є іпотека.
Статтею 35 Закону «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору або в судовому порядку.
Отже, реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання.
При цьому, вимоги ч.1 ст. 35 Закону «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
Тобто, за відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до вказаної норми Закону іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
При цьому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, а також не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Водночас, у разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з вказаною статтею, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Тобто, положення Закону «Про іпотеку» передбачають лише три способи звернення стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
ТОВ 1 вирішило реалізувати своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки, а саме шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Разом з тим, Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Крім того, Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.При цьому положення Закону «Про іпотеку» вказують, що позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки можливий або на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, або відповідного застереження в іпотечному договорі.
Встановивши у даній справі, що сторони у договорі іпотеки погодили позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки – окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя укладено не було, тому Верховний Суд зазначив, що інші пункти договору іпотеки не можна вважати іпотечним застереженням.
Також ВС зазначив, що у звіті оцінки предмета іпотеки, оцінювач не навів відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а також свідчить порушення вимог закону, оскільки ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Дослідивши Звіти про експертні оцінки, а також рецензію на них ВС погодився із судами передніх інстанцій, які дійшли висновку, що під час проведення оцінки було порушено вимоги пунктів 50, 52 Національного стандарту № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440, що призвело до зниження вартості об`єкта оцінки.
Також суди правильно зазначили, що зазначені звіти були складені із порушенням вимог діючого законодавства, оскільки за даними Державного реєстру Особа 5, яка складала звіти, не перебуває в штатному складі ТОВ -оцінювача, а тому оцінювач мала право здійснювати практичну діяльність з оцінки майна у складі зазначеного вище суб`єкта оціночної діяльності за наявності відповідної трудової угоди, натомість матеріали справи доказів цього не містять.
З огляду на допущені порушення, ВС дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Особа 1.