Згідно із ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» ОСББ відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.
При цьому ОСББ після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 16.12.2020 особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.
Також, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.021 у викладено висновок про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.
З урахуванням вказаних правових позиції Верховний Суд 22.04.2025, переглядаючи судові рішення у справі зі спору щодо усунення перешкод у користуванні ОСББ допоміжними приміщеннями, які Міська рада зареєструвала на праві власності за територіальною громадою та продала третій особі надав роз’яснення щодо належного та ефективного права захисту ОСББ у такій категорії справ.
Рішенням Господарського суду від 25.01.2024 задоволено частково позов ОСББ до Міської ради: вирішено усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку в особі ОСББ нежитловими приміщеннями підвалу шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 та скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу; визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу, від 13.12.2021, укладений між Міською радою та ФОП. У задоволенні позовних вимог ОСББ про усунення перешкод у здійсненні права власності до ФОП відмовлено.
Постановою суду апеляційної інстанції від 23.01.2025 рішення суду першої інстанції частково скасовано та прийнято нове рішення: відмовлено в задоволенні позовних вимог про усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку в особі ОСББ нежитловими приміщеннями підвалу шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу.
Верховний Суд 22.04.2025 постанову суду апеляційної інстанції залишив без змін, з огляду на наступне.
ВС зазначив, щоматеріалами справи підтверджується віднесення спірного до допоміжних приміщень житлового будинку, і в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, що в свою чергу унеможливлює перебування такого майна у приватній власності, водночас для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій
Отже Верховний Суд погодився з висновком судів попередніх інстанцій про задоволення позову володіючого власника про усунення перешкод шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008, оскільки для реєстрації речового права за останньою не існувало правових підстав.
При цьому ВС зазначив, що суди попередніх інстанцій правомірно відхилили доводи Міської ради про те, що у цьому випадку ОСББ, звертаючись до суду з позовом про усунення перешкод, вважає себе їх власником, однак не є фактичним володільцем такого майна, тому має заявляти віндикаційний позов, а не негаторний, оскільки спірне допоміжне приміщення, яке забезпечує експлуатацію будинку та побутове обслуговування його мешканців, у т.ч. за рахунок розміщених у ньому комунікацій, не вибувало та не могло вибути з фактичного володіння власника.
При цьому ВС звернув увагу, що свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, тому позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Щодо доводів касаційної скарги ОСББ про неналежний спосіб захисту, то ВС у постановах від 08.04.2020, 18.06.2024 вказав, що у контексті реєстрації за відповідачем права комунальної власності на приміщення, то свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину, і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Отже, скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно не призведе до поновлення порушеного права власності співвласників на спірні приміщення.
З урахуванням наведеного Верховний Суд погодився з висновком суду апеляційної інстанції про те, що у зв`язку із належністю та ефективністю у спірних правовідносинах такого способу захисту порушеного права власності ОСББ в особі співвласників як негаторний позов (визнання недійсним договору купівлі-продажу спірного допоміжного приміщення), задоволення інших позовних вимог у цьому випадку не є необхідним.