ПОСЛУГИ АДВОКАТА
Велика вартість нерухомого майна та земельних ділянок часто змушує громадян та Бізнес укладати з Банками для придбання нерухомості та земельних ділянок Іпотечні договори.
Однак, сумлінні Іпотекодавці в один день дізнаються, що Банк здійснив перереєстрацію їхньої нерухомості чи земельної ділянки, мотивуючи це формальними та надуманими міркуваннями порушенням кредитного договору.
Це питання особливо актуальне коли добігає кінцю строк оплати за кредитним договором та (або) в банку керує Тимчасова адміністрація в особі Фонду гарантування вкладів або кредит перепроданий Колекторській (Фінансовій, Факторинговій) компанії. І звісно, Іпотекодавця ніхто не повідомляє про таку перереєстрацію, не кажучи про порушення кредитного договору та наявності будь-якого боргу, що імперативно передбачено законом Про іпотеку.
На що в такому випадку слід звернути увагу – тут зазначимо в чому саме можуть полягати незаконні дії Банку:
–Позасудове звернення Іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки без наявності в договорі іпотеки іпотечного застереження або без укладення окремого нотаріально посвідченого договору міжІпотекодавцем та Іпотекодержателем;
-Не повідомлення (несвоєчасне повідомлення) Іпотекодавця про звернення стягнення на предмет Іпотеки;
-Відсутність оцінки іпотечного майна в момент переходу права власності на нього до Банку;
-Переуступка права вимоги за кредитним договором і договором іпотеки фізичній особі;
-Переуступка права вимоги по кредитному договору та договору іпотеки на час належного виконання Позичальника кредитного договору та його припинення;
-Відчуження предмету Іпотеки при відсутності у Банку права власності на нього;
-Переуступка права вимоги за кредитним договором, забезпеченим іпотечним майном, відчуження майна, переданим в іпотеку не його власником;
-Не звернення Банку до державного реєстратора про припинення іпотеки у звязку із повним погашенням боргу за основним зобов`язанням, забезпеченим іпотекою;
-Інші незаконні дії Банку щодо предмету іпотеки, які порушують права власності Іпотечного Позичальника на нерухоме майно.
Всі ці суперечки із Банком щодо незаконних дій з іпотекою вирішуються в судовому порядку. Однак, ураховуючи складність даної категорії справ, наявність великої кількості законодавчих та підзаконних актів, що постійно змінюються і відповідно змінюється правова позиція Верховного Суду в урегулюванні спірних питань у таких справах, а також наявність у Банків штатних юристів, добре обізнаних у предметі спору, захистити свої права Іпотечному Позичальнику у суді неможливо без кваліфікованого та досвідченого адвоката.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ЩОДО НЕЗАКОННИХ ДІЙ БАНКІВ З ІПОТЕКОЮ:
1.Консультація з усіх питань, пов’язаних з Іпотечним майном, аналіз виниклої ситуації та перспектив можливих судових процесів;
- Допомога в збиранні доказової бази та підготовка відповідної позовної заяви:
– про визнання недійсним договору купівлі-продажу Іпотечного майна;
-визнання недійсним договору переуступки права вимоги за кредитним та іпотечним договором;
-про припинення договору Іпотечного майна;
-скасування державної реєстрації права власності на Іпотечне майно за Банком, іншою Особою;
-витребування Іпотечного майна з чужого незаконного володіння та інші;
- Участь у судах всіх інстанцій у справах зі спору щодо Іпотечного майна на захист інтересів Іпотечного позичальника (Іпотекодавця), у тому числі за позовами до останніх (про визнання права Іпотекодержателя, звернення стягнення на предмет Іпотеки тощо);
- Підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, заяв, пояснень, відзивів, клопотань тощо;
- Оскарження судових рішень постановлених не на користь Іпотечного
Позичальника (Іпотекодавця) в апеляційному та касаційному порядку;
- Юридичний супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
Слід звернути увагу, якщо Ваше нерухоме майно було також в подальшому перепродане, в подальшому таке майно потрібно буде повертати шляхом його витребування від нового власника, в чому також може бути надана допомога.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ З БАНКАМИ ПО ІПОТЕЦІ
- Законодавством допускається можливість альтернативного визначення сторонами в договорі іпотеки підстав позасудового звернення Іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки: 1) згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, яке має міститися безпосередньо в Іпотечному договорі; 2) згідно з окремим нотаріально посвідченим договором між Іпотекодавцем і Іпотекодержателем про задоволення вимог Іпотекодержателя (ст. 36 Закону «Про іпотеку»)
Сама по собі домовленість сторін за договором іпотеки про можливість задоволення вимог Іпотекодержателя (звернення стягнення на предмет іпотеки) шляхом позасудового врегулювання не є в розумінні положень зазначеної норми Закону застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя
При відсутності застереження у договорі іпотеки та неукладенні між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем договору про задоволення вимог останнього договір купівлі-продажу предмету іпотеки є недійсним
Постановою Верховного Суду від 11.04.2023 залишені в силі судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову ПрАТ (Іпотекодавець) до ТОВ 1 (Іпотекодержатель, Продавець), ТОВ 2 (Покупець) про визнання недійсними укладених між Відповідачами договорів купівлі-продажу від 26.07.2018 № 1 і № 2; укладеного між останніми договору іпотеки від 16.04.2019; витребування з володіння ТОВ 2 на користь ПрАТ об`єкта нерухомого майна – м`ясомолочного комплексу з посиланням на положення статей 203, 215, 216, 627 ЦКУ, ст. 207 ГПК, ст. 37, 38 Закону «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-ІV, ст. 55 ЗУ «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-ХІІ.
Позовна заява обґрунтовується незаконністю відчуження Іпотекодержателем за оспорюваними договорами купівлі-продажу належного позивачу м`ясомолочного комплексу, переданого в іпотеку за договором іпотеки від 26.11.2007, укладеним між Банком і ЗАТ, правонаступником якого є ПрАТ, оскільки таке відчуження відбулося за відсутності окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, необхідність укладення якого передбачена умовами пункту 5.2 договору іпотеки від 26.11.2007. Верховний Суд зазначив, що диспозитивна норма частини 1 ст.36 Закону № 898-ІV (в редакції на час укладення договору іпотеки від 26.11.2007) допускає можливість альтернативного визначення сторонами в договорі іпотеки підстав позасудового звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки: 1) згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке (застереження) має міститися безпосередньо в іпотечному договорі; 2) згідно з окремим нотаріально посвідченим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який (договір) може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з частинами 1-5, 9 статті 38 Закону № 898-ІV якщо рішення суду або договір про задоволення вимог Іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити Іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Пункт 5.2 договору іпотеки від 26.11.2007 недійсним не визнано, яким єдиною підставою позасудового звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки визначено окремий нотаріально посвідчений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем.
Водночас з матеріалів справи вбачається та судами достовірно встановлено, що в пункті 5.2 договору іпотеки від 26.11.2007 його сторони погодили можливість реалізації двох способів позасудового задоволення вимог іпотекодержателя, передбачених статтями 37 і 38 Закону № 898-ІV, виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку, що сама по собі домовленість сторін за договором іпотеки від 26.11.2007 про можливість задоволення вимог Іпотекодержателя (звернення стягнення на предмет іпотеки) шляхом позасудового врегулювання, яка визначена в пункті 5.1 вказаного договору, не є в розумінні положень ст. 36 Закону № 898-ІV застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому в силу пункту 5.2 договору іпотеки від 26.11.2007, що узгоджується з принципом свободи договору, право Іпотекодержателя на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки в позасудовому випадку може бути реалізовано лише у випадку укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, якого між Позивачем і Відповідачем-2 в дійсності не було укладено.
Оскільки встановлено факт неукладення між Позивачем і Відповідачем-1 окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, а безпосередньо в договорі іпотеки від 26.11.2007 не міститься застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, тому ВС зазначив про наявність підстав для визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 26.07.2018 як таких, що укладені відповідачами щодо предмета іпотеки з порушенням вимог статей 33, 36 Закону України “Про іпотеку”.
- Відсутність на момент переходу права власності оцінки предмету іпотеки свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за Іпотекодержателем.
Відсутність оцінки предмета іпотеки може бути єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за Іпотекодержателем
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. Скасування державної реєстрації речових прав повинно бути пов`язано з підставою для проведення такої реєстрації з одночасним визнанням того, хто набуватиме це право, тобто суд в таких справах вирішує «спір про право власності»
Постановою Верховного Суду від 29.08.2023 залишено в силі постанову суду апеляційної інстанції про задоволення вимог ТОВ 1 до ТОВ 2 про скасування рішення та запису про державну реєстрацію права власності від 25.03.2016 за ТОВ 2 на нежитлове приміщення без вчинення нотаріальної дії; поновлено відомостей у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна – нежитлове приміщення, що передували скасованим записам.
Суть спору в тому, що ТОВ 1 (Іпотекодавець) виступило майновим поручителем за виконання Особа 1 кредитних зобов`язань перед Відповідачем (Іпотекодержатель), передавши останньому в іпотеку нерухоме майно – нежитлове приміщення площею 269,6 к.м. Внаслідок невиконання позичальником (Особа 1) кредитних зобов`язань Відповідач звернув стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб шляхом набуття права власності на нерухоме майно Позивача.
Причиною виникнення спору у цій справі стала незгода Іпотекодавця з діями Відповідача (Іпотекодержателя) щодо звернення стягнення на предмет іпотеки – спірне нерухоме майно, у позасудовому порядку, шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки.
На вирішення Верховного Суду постали такі ключові питання у даній справі: 1) Чи необхідне подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем?; 2) Чи може відсутність оцінки предмета іпотеки виступати єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за Іпотекодержателем?; 3) Чи довів Позивач порушення своїх прав чи законних інтересів внаслідок порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки?; 4) Чи обрав Позивач належний та ефективний спосіб захисту порушеного права?.
Відповідаючи позитивно на усі сформульовані вище питання Верховний Суд виходив з наступного.
1, 2. Встановлено, що згідно висновку про вартість майна, його ринкова вартість станом на дату оцінки – 25.03.2016 складає 1 917 000 грн. Разом із тим, у вказаному висновку зазначено про те, що датою складання звіту є 28.03.2016. Також Відповідач не заперечував, що він не подавав державному реєстратору висновок про вартість майна, але наполягав на тому, що Порядком № 1127 було передбачено вичерпний перелік документів, необхідних для подання державному реєстратору, і до цього переліку не входив звіт про оцінку предмета іпотеки, тобто, його подання державному реєстратору, не було обов`язковим.
Водночас ВС в аналогічних справах сформуловано правовий висновок щодо необхідності подання державному реєстратору документа про оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за Іпотекодержателем. Акцентовано увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.
Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за Іпотекодержателем.
Разом з тим, на час державної реєстрації права власності за ТОВ 2 на предмет іпотеки (25.03.2016) звіт про оцінку вартості предмета іпотеки від 28.03.2016 державному реєстратору не було надано.
Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку, що відсутність оцінки предмета іпотеки може виступати єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за Іпотекодержателем.
3,4. Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи
В абзаці 3 ч. 3 ст. 26 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (у редакції, чинній з 16.01.2020), зокрема, встановлювалося, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Зазначене положення закону обумовлено тим, що суд вирішує спір про право. Скасування державної реєстрації речових прав повинно бути пов`язано з підставою для проведення такої реєстрації з одночасним визнанням того, хто набуватиме це право. Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності.
Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.
ВС вказав, що не є обов`язковим при зверненні із позовом щодо скасування рішення державного реєстратора також заявляти вимоги щодо визнання, зміну або припинення права власності на спірне майно. У той же час саме на суд покладений обов`язок під час розгляду вимоги щодо скасування рішення державного реєстратора дослідити і встановити, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить. Тобто ВС дійшов висновку, що Позивач обрав ефективний спосіб захисту.
Таким чином, вирішуючи спір та встановивши, що на час проведення державним реєстратором реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, в порушення вимог ч.3 ст. 37 Закону “Про іпотеку” висновок про оцінку предмета іпотеки був відсутній, ВС дійшов висновку про недотримання механізму позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, що є самостійною і достатньою підставою для задоволення позовних вимог.
- За належного виконання у повному обсязі забезпеченого іпотекою основного зобов`язання за кредитним договором припиняється як це зобов`язання, так і зобов`язання за договором іпотеки, які є похідними від основного зобов`язання
Іпотекодержатель зобов`язаний звернутися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію припинення іпотеки не пізніше 14 днів з дня повного погашення боргу за основним зобов`язанням, забезпеченим іпотекою. В противному випадку Іпотекодавець має право звернутися до суду із відповідним позовом про припинення обтяжень (іпотеки) в Єдиному реєстрі заборон від відчуження нерухомого майна та Єдиному реєстрі іпотек, що є належним способом захисту порушення майнових прав
Постановою Верховного Суду від 01.02.2023 частково скасовані судові рішення про відмову в задоволенні позову ПАТ та задоволено позов в частині вимог до Приватного нотаріуса про припинення обтяжень (іпотеки) в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Єдиному реєстрі іпотек (від 23.05.2005, від 18.08.2010, від 02.06.2011) та зняття заборони на нерухоме майно- приміщення адмінбудинку загальною площею 1300,5 кв.м та земельну ділянку, площею 0,1395 га.; зобов’язано Приватного нотаріуса зняти заборону на вказане нерухоме майно.
Позовні вимоги обґрунтовані припиненням зобов`язань ПАТ за кредитними договорами від 25.01.2008, від 03.03.2005 у зв`язку із належним виконанням, а тому іпотека за іпотечними договорами, якими забезпечувалось виконання зазначених кредитних договорів, також є припиненою як похідне зобов`язання.
Постанова ВС мотивована тим, що Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Однією з таких підстав, встановлених законом, є виконання, проведене належним чином.
Отже, за належного виконання у повному обсязі забезпеченого іпотекою основного зобов`язання за кредитним договором припиняється як це зобов`язання, так і зобов`язання за договором іпотеки, які є похідними від основного зобов`язання.
В ст. 4 Закону № 898-ІV передбачено, що Іпотекодержатель зобов`язаний звернутися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію припинення іпотеки не пізніше 14 днів з дня повного погашення боргу за основним зобов`язанням, забезпеченим іпотекою.
ВС вказав, що фактично наявний спір ініційований Позивачем та спрямований на захист його майнових прав щодо майна, яке передавалось ним в іпотеку, після виконання ним зобов`язань за кредитним договором, ліквідації Банку (кредитора та іпотекодержателя у спірних правовідносинах), відсутності жодної інформації щодо передачі зазначених прав іншій особі в установлений законом спосіб, відсутності жодної інформації щодо претензій до Позивача як за основним договором, так і забезпечувальним.
В такий спосіб наявність зареєстрованих забезпечувальних обтяжень нерухомого майна (іпотеки) після виконання зобов`язань за основним договором вочевидь підтверджує наявність у позивача права або законного інтересу за захистом якого він звертається до суду, оскільки порушує права власника на вільне володіння, користування та розпорядження зазначеним майном, створює для нього та зацікавлених осіб правову невизначеність щодо його статусу.
Отже, передаючи спір на вирішення суду Позивач прагнув захистити свої майнові права та інтереси, що спростовує доводи Касатора, що ПАТ обрано неналежний спосіб захисту.
4.Позов про визнання права Іпотекодержателя необхідно розглядати саме як вимогу майнового характеру, оскільки визнавши за собою таке право, Іпотекодержатель набуває легітимного очікування успішної реалізації своєї можливості отримати у власність майно (нерухоме майно або грошові кошти) для задоволення своїх майнових вимог до боржника за основним зобов’язанням, забезпечених іпотекою
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 04.10.2023 залишено без змін судові рішення попередніх інстанцій про залишення без розгляду позову Банку до ТОВ 1, ТОВ 2 про визнання права Іпотекодержателя.
Суть спору в тому, при зверненні з позовом до суду Позивач сплатив судовий збір у розмірі 2 481 грн. як за позовну вимогу немайнового характеру.
Водночас ухвалою суду першої інстанції, з якою погодився суд апеляційної інстанції, позов залишив без розгляду, оскільки Позивач у визначений судом строк не усунув недоліків та не подав доказів сплати судового збору, виходячи з майнового характеру позовної вимоги.
Перед Великою Палатою у цій справі постало питання щодо визначення характеру позовної вимоги про визнання права іпотекодержателя як майнової чи немайнової, оскільки від цього залежить розмір судового збору, належного до сплати за подання до суду відповідного позову.
Відмовляючи у задоволенні касаційної скарги Банку ВП ВС зазначила, що судовими рішеннями у іншій справі стянуто з ТОВ 2 на користь Банку 1 484 498,44 долара США заборгованості по кредиту, 373 646,23 долара США заборгованості по процентах, 847 077,79 грн. пені.
Разом з тим ТОВ 2 здійснило низку заходів щодо протиправного виведення нерухомого майна з-під іпотеки. Зокрема, ТОВ 2 змінило площу предмета іпотеки (з 1015,6 кв. м на 1115,2 кв. м) та уточнило адресу, отримало свідоцтво про право власості та в подальшому відчужило вказане нерухоме майно іншим особам.
Банк вважав, що, незважаючи на зміну площі нерухомого майна та присвоєння йому нової поштової адреси, це майно продовжує бути предметом іпотеки за договором іпотеки, а такий спосіб захисту, як визнання права іпотекодержателя, у разі задоволення позову дозволить Позивачу відповідно реалізувати свої права як іпотекодержателя щодо нерухомого майна.
ВП ВС вказала, що майновий позов (позовна вимога майнового характеру) – це вимога про захист права або інтересу, об`єктом якої виступає благо, що підлягає грошовій оцінці.
Будь-який майновий спір має ціну. Різновидами майнових спорів є, зокрема, спори, пов`язані з підтвердженням прав на майно та грошові суми, на володіння майном і будь-які форми використання останнього.
До позовних заяв немайнового характеру відносяться вимоги, які не підлягають вартісній оцінці. Під немайновим позовом слід розуміти вимогу про захист права або інтересу, об`єктом якої виступає благо, що не піддається грошовій оцінці.Наявність вартісного, грошового вираження матеріально-правової вимоги позивача свідчить про її майновий характер, який має відображатися у ціні заявленого позову.
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст.12 Закону «Про іпотеку».
Звідси задоволення судом позовної вимоги про визнання права іпотекодержателя надає позивачу можливість у майбутньому в разі порушення боржником основного зобов`язання, виконання якого забезпечено іпотекою, звернути стягнення на предмет іпотеки в судовому або позасудовому порядку, а наслідком такого звернення буде набуття іпотекодержателем майна – самого предмета іпотеки у разі передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або грошових коштів у разі реалізації предмета іпотеки. Іпотека як окремий вид застави гарантує саме майнові інтереси боржника та кредитора за основним зобов`язанням, забезпеченим іпотекою.
Тобто вимога про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна пов`язана з майновим інтересом, що свідчить про її майновий характер.
Таким чином, позов про визнання права іпотекодержателя необхідно розглядати саме як вимогу майнового характеру, оскільки, визнавши за собою таке право, іпотекодержатель набуває легітимного очікування успішної реалізації своєї можливості отримати у власність майно (нерухоме майно або грошові кошти) для задоволення своїх майнових вимог до боржника за основним зобов`язанням, забезпеченим іпотекою.
- Якщо ТОВ 1 на забезпечення кредитного договору передало Банку в іпотеку нерухоме майно, яке належить на праві власності ТОВ 2, то останній (первісний власник майна) не набуває статусу Іпотекодавця і не має зобов’язань перед ТОВ 3, якому Банком переуступлено право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки і за ТОВ 3 не може бути зареєстровано право іпотеки (Іпотекодержателя)
Постановою Верховного Суду від 15.03.2023 залишені без змін судові рішення попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову ТОВ до ПСП, державного реєстратора про визнання права іпотеки на будівлі та споруди цілісного майнового комплексу, які перебувають у власності ПСП на підставі договору іпотеки від 16.12.2005, укладеного між Іпотекодавцем – Фірмою та Банком; зобов`язання Державного реєстратора зареєструвати за ТОВ право іпотеки на це нерухоме майно.
Позов мотивовано тим, що за результатами аукціону з продажу прав вимог Банку за кредитним портфелем між останнім та Позивачем було укладено договір про відступлення прав вимоги за яким Банк відступив, а новий кредитор набув право вимоги до Фірми, які ґрунтуються на кредитному договорівід 13.12.2005. Одночасно з відступленням права вимоги за кредитним договором, Банк відступив за відповідним правочином новому кредитору права вимоги за договорами, які є забезпеченням виконання кредитного договору, зокрема, за іпотечним договором від 16.12.2005, укладений між Банком та Іпотекодавцем – Фірмою. Разом з тим, ТОВ “Профкапітал” стало відомо, що у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно власником спірних об`єктів нерухомості, які на думку Позивача є предметом іпотеки, обліковується за ПСП.
Верховний Суд зазначив, що згідно з ч.1 ст. 5 Закону № 898-ІV предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить Іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання (державне та комунальне підприємство); нерухоме майно може бути відчужене Іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності.
У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від Іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус Іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (ч.1,2 ст. 23 Закону № 898-ІV).
Встановлено, що переходу права власності на спірне нерухоме майно від Фірми (Іпотекодавця за іпотечним договором від 16.12.2005, укладеним з Банком) до ПСП не відбулося, оскільки Фірма не могла передавати вказане нерухоме майно в іпотеку, так як власником було ПСП. Тобто останнє не є новим набувачем прав та обов`язків Іпотекодавця в розумінні статті 23 Закону, а є первісним власником нерухомого майна, яке Фірма передала в іпотеку Банку в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором.
ВС погодився з висновком судів попередніх інстанцій, що спірне нерухоме майно було передано в іпотеку фірмі з посиланням на договір купівлі-продажу від 16.12.2005, який був визнаний недійсним рішенням суду у іншій справі, а відтак Фірма не могла передавати спірне нерухоме майно в іпотеку, оскільки власником було ПСП. Тобто останнє не набуло статусу Іпотекодавця за договором іпотеки від 16.12.2005, укладеним між Банком та Фірмою і ПСП не несе обов`язків перед Позивачем за цим правочином.
Таким чином, у спірних правовідносинах відсутня обов`язкова умова, з якою законодавство пов`язує перехід прав та обов`язків Іпотекодавця за іпотечним договором до іншої особи, а саме перехід права власності на спірне нерухоме майно від Іпотекодавця до нового власника. Оскільки ПСП є первісним та законним власником спірного нерухомого майна, відсутні правові підстави для застосування положень статті 23 Закону № 898-ІV), враховуючи, що ПСП не набуло статусу Іпотекодавця за наведеним договором іпотеки, укладеним між Банком та Фірмою, а отже, ПСП (Відповідач-1) не несе обов`язків перед Позивачем за цим правочином.