ПОСЛУГИ АДВОКАТА
Маючи у розпорядженні «зайву» квартиру громадяни намагаються отримати прибуток шляхом здачі житлового приміщення в оренду.
Разом з тим для Орендодавця такий, здавалось би легкий, шлях заробітку може обернутися на велику проблему та навпаки призвести до значних збитків.
Які можуть бути ризики у Орендодавця при здачі житла в оренду? :
-псування майна орендарем;
-переоблаштування квартири без дозволу орендодавця;
-використання житла для надання комерційних послуг-салон краси,
побутові, ремонтні послуги тощо;
-передача без згоди Орендодавця приміщення в суборенду;
-проживання без дозволу Орендодавця в орендованому приміщенні
інших осіб;
-відмова орендаря виселитися після закінчення дії договору оренди;
-не сплата орендної плати тощо.
Водночас, у таких орендних співвідносинах не менш ризикує і наймач житла:
-Орендодавець бере попередню оплату за декілька місяців, але виселяє
орендаря через декілька днів після заселення, не повертаючи кошти;
-тривалий час не передає Орендодавцю орендоване житло;
-підселення в квартиру ще інших осіб, без попереднього узгодження із
першим Орендарем;
-передане в оренду майно перебуває в гіршому стані, ніж передбачалось
і в його начебто псуванні звинувачують Орендаря;
-у будь-який час, без попередження Орендодавець вимагає звільнити
приміщення;
-постійне безпідставне підвищення орендної плати тощо.
Всі зазначені та інші конфлікті ситуації між орендодавцем та орендарем квартири можливо вирішити в судовому порядку.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ЩОДО ОРЕНДИ КВАРТИР:
–Консультація з усіх питань, пов’язаних із орендою квартири, аналіз виниклої ситуації та перспектив майбутніх судових процесів;
-Підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, позову, відзиву на позов, пояснень, заяв, клопотань тощо;
-Участь у судах всіх інстанцій на захист інтересів клієнта;
-Оскарження судових рішень, постановлених не на користь клієнта в апеляційному та касаційному порядку.
ПРАВА ОРЕНДОДАВЦЯ КВАРТИРИ (ЖИТЛА)
У разі порушень, допущених Орендарем, Орендодавець квартири (житла) має наступні права.
1. Орендодавець має право звернутись до суду із позовом про дострокове розірвання договору оренди, якщо:
-Орендар не вносив орендну плату протягом шести місяців (якщо інше не встановлено договором), при короткостроковому наймі-понад два рази;
-псування (руйнування) житла Орендарем.
2. За рішенням суду Орендареві може бути наданий строк для відновлення пошкодженого житла, але не більше одного року. Якщо Орендодавець не відновить зруйноване житло, Орендодавець може звернутися до суду з позовом про розірвання договору.
3. У разі виникнення необхідності використання орендованого житла для проживання Орендодавця, його родичів, він має право вимагати розірвання договору оренди, але попередивши про це Орендаря не пізніше ніж за два місяці.
4. Орендатор має право розірвати договір у разі використання Орендарем житла не за призначенням, наприклад в комерційних цілях, а також у разі систематичного порушення прав сусідів.
5. Якщо Орендар не повертає житло після закінчення строку дії договору оренди або його дострокового розірвання за рішенням суду Орендодавець має право вимагати від Орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної орендної плати за час прострочення.
ПРАВА ОРЕНДАРЯ КВАРТИРИ (ЖИТЛА)
У разі порушень, допущених Орендодавцем, Орендар має наступні права.
1. Якщо Орендодавець не передає житло негайно в строк обумовлений в договорі Орендар має право або вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою або відмовитись від договору оренди з відшкодуванням збитків.
При цьому за весь час затримки Орендар звільняється від орендної плати.
2. За згодою Орендодавця Орендар має право вселити в приміщення інших осіб для спільного проживання.
3. Орендар має право на вилучення зроблених ним поліпшення житла, якщо вони можуть бути відокремлені без пошкодження житла незалежно від того, чи давав Орендодавець згоду на такі поліпшення.
У разі, якщо поліпшення були погоджені із Орендодавцем Орендар має право на відшкодування їх вартості або зарахування витрачених коштів в рахунок орендної плати.
Якщо за згодою Орендодавця було створено нову річ Орендар набуває на неї право спільної з Орендодавцем власності.
4. Орендар має переважне право на укладення договору оренди житла на новий строк.
5. Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору оренди, у разі його продажу, окрім випадку, коли договір укладений на строк до одного року.
6. Якщо строк оренди більше одного року, за згодою Орендодавця Орендар має право передати помешкання в суборенду.
7. Орендар має право у будь-який час відмовитись від оренди, пепередньо повідомивши про це Орендодавця за три місяці.
Умовами договору оренди житла можуть бути передбачені і інші ніж зазначено права Орендаря та орендодавця.
У разі виникнення конфліктної ситуації у процесі оренди квартири (житла) адвокати нашого Бюро проаналізують ситуацію та вирішать проблемні питання в судовому порядку з позитивним для клієнта результатом.
СУДОВА ПРАКТИКА ТА ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПОРАХ ЩОДО ОРЕНДИ КВАРТИР
1. Не підписаний Орендарем договір найму житла є неукладеним, а грошові кошти, сплачені орендодавцеві на його виконання повертаються як безпідставно набуті відповідно до ст. 1212 ЦКУ
Верховним Судом 02.11.2020 залишено без змін постанову суду апеляційної інстанції про задоволення позову Особи 1 до Особи 2 про стягнення безпідставно набутих коштів.
Суть справи в тому, що Особа 1 домовився із Особою 2 про оренду квартири останнього для своєї дочки (Особа 3) та віддав йому 18 000 грн. в рахунок майбутньої орендної плати. Водночас, дочка, після огляду квартири відмовилась її орендувати та не підписувала договір оренди. Однак, орендодавець відмовляється повертати кошти, вважаючи, що вони досягли згоди із позивачем щодо оренди квартири.
Верховний Суд зазначив, що ч. 1 ст. 811 ЦКУ договір найму житла укладається у письмовій формі. Відповідно до ч.2 ст. 207 ЦКУ правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Умови договору оренди житлового приміщення передбачать, що цей договір укладено між Особа 2 (орендодавець) та Особа 3 (орендар). Договір передбачає, що передача орендарю приміщення разом із майном у користування здійснюється орендодавцем після підписання сторонами цього договору і оформлення шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі приміщення та майна.
Разом із тим з договору оренди житлового приміщення та акта приймання передачі приміщення та майна вбачається, що Особа 3 їх не підписувала. Цей договір було підписано позивачем, при цьому матеріали справи не містять даних, підтверджуючих наявність в останнього повноважень на підписання цього договору від імені Особа 3.
Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. При цьому положення цієї норми права застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Ураховуючи викладене, ВС дійшов висновку про те, що договір оренди житлового приміщення не можна вважати укладеним, оскільки його не було підписано особою, вказаною як орендар, а тому грошові кошти, сплачені позивачем на виконання цього договору, мають бути йому повернуті як безпідставно набуті відповідно до положень статті 1212 ЦК України.
2.Орендар не зобов’язаний сплачувати орендну плату за час, коли він, з незалежних від нього обставин, не міг користуватися квартирою
За відсутності домовленості сторін Орендар не може вимагати у Орендодавця повернення сплачених орендних платежів за час перебування орендованої квартири в непридатному для проживання стані через залиття
Оплата житлово-комунальних платежів, у тому числі погашення існуючої заборгованості, повинна бути окремо передбачена договором оренди. В противному випадку, Орендар не може вимагати у Орендодавця повернути йому самостійно погашену заборгованість за житлово-комунальні послуги
Для відшкодування понесених затрат на роботи по відновлювальному ремонту квартири після залиття Орендар повинен документально довести такі витрати
Верховним Судом 29.03.2023 залишені без змін рішення судів попередніх інстанцій про часткове задоволення позову Особи 1 (Орендодавець) про стягнення з Особи 2 (Орендар) заборгованості за договором оренди квартири в розмірі 153 882 грн., 3 % річних -1 668 грн, інфляційні втрати – 155 грн. Частково задоволено зустрічний позов та стягнуто з Особи 1 на користь Особи 2 – 100 000 грн.
Задовольняючи частково первісний позов, суди погодились про наявність у відповідача заборгованості за орендну плату, але не за період до пред’явлення позивачем позову до суду, а до часу, коли Орендодавцем в орендованій квартирі були замінені замки, тобто орендна плата підлягає стягненню за час фактичного користування житлом.
Особа 2 заявляв зустрічний позов про стягнення з Особи 1- 2 043 076 грн., що складаються зі сплаченої заборгованості за житлово-комунальні послуги в розмірі 123 414 грн, сплачених орендних платежів за період фактичного некористування житлом у розмірі 398 775 грн., 1 520 887 грн. (еквівалент 55 000, 00 дол. США) на відшкодування вартості відновлення квартири, а також 139 618 грн. інфляційних втрат і 72 706 грн. 3 % річних.
Зустрічний позов обгрунтовано тим, що після укладення договору оренди він сплатив 123 414 грн. на погашення заборгованості Орендодавця за житлово-комунальні послуги. Крім того, відбулося залиття орендованої ним квартири через неналежний стан комунікацій. У зв’язку із цим між ним та Особою 1 укладено додаткову угоду, згідно якої Орендар за власні кошти в розмірі 55 000 дол. США. повинен був відновити стан квартири. Сторони погодили, що в разі відмови однієї зі сторін від укладення договору купівлі-продажу цієї квартири Орендодавець відшкодовує відповідачу вартість відновлювальних ремонтних робіт.
Частково задовольняючи зустрічний позов, суди зробили висновок, що Орендар придбав підлогове покриття на суму 100 000 грн. для відновлювального ремонту орендованої квартири, тому ця сума підлягає стягненню з Особа 1. Будь-яких доказів проведення Особа_2 інших робіт не надано.
Також суди дійшли до переконання про недоведеність вимоги про стягнення з Особа 1 сплаченої заборгованості за житлово-комунальні послуги в розмірі 123 414 грн., що існувала в Орендодавця до укладення договору оренди оскільки Особа 2 не надав доказів як сплати ним цих коштів, так й існування в Особа 1 такої заборгованості до передачі в оренду спірної квартири. До того ж між сторонами не погоджувались умови погашення заборгованості по житлово-комунальним послугам, що існувала до передачі квартири в оренду.
Також, суди не встановили підстав для стягнення з Особи 1- 398 775 грн. сплачених орендних платежів, оскільки Особа 2 не довів, що орендована ним квартира після залиття була не придатна для постійного проживання та не використовувалася ним. До того ж між сторонами після залиття квартири, не обумовлювалось, що Особа 2 не буде проживати в квартири на час відновлювальних робіт і не буде сплачувати орендну плату.
3. Якщо Орендодавець не попередив Орендаря, а останній не звільнив орендовану квартиру, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк
Постановою Верховного Суду від 10.08.2023 залишені без змін судові рішення попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову Особи 1 до 4-х відповідачів про виселення з квартири.
Суть спору в тому, що позивач є власником спірної квартири. За усною домовленістю він дозволив відповідачам проживати в приміщенні на час перебування його за кордоном. Однак, після повернення із-за кордону він не може проживати у своїй квартирі, оскільки відповідачі відмовляються її звільнити.
Відмовляючи у задоволенні позову Верховний суд зазначив, що ч. 1 ст. 821, ч. 1 ст. 822 ЦКУ передбачено, що договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років. У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.
Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
Відповідачі вселилися в спірну квартиру за домовленістю з позивачем, а тому сторони уклали на невизначений строк усний договір найму спірної квартири. Оскільки Особа 1 не попереджав наймачів про розірвання договору, то цей договір в установленому законом порядку не розірвано.
З огляду на викладене ВС зробив висновок про невстановлення правових підстав для виселення відповідачів зі спірного житлового приміщення в судовому порядку.
Звертайтесь до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які допоможуть вирішити будь-які конфліктні ситуації, пов’язані з орендою квартири (житла) в судовому порядку з позитивним для клієнта результатом.