Стягнення відсотків за договором купівлі – продажу майнових прав
З бурхливим розвитком будівельного ринку та інвестування громадянами
коштів у будівництво житла, збільшуються і ризики інвесторів залишитись з
«довгобудами» на одинці. Фінансуючи будівництво житла, більшість
інвесторів мають обмежену інформацію при укладанні договору купівлі –
продаж майнових прав або ж не можуть з різних причин самостійно
розтлумачити його зміст.
У будь-якому випадку необхідно обов’язково звернути увагу на
відповідальність забудовника (продавця) у разі порушення термінів,
передбачених договором.
За договором купівлі-продажу майнових прав продавець зобов’язується
передати покупцю (майбутньому власнику квартири) майнові права, а
останній здійснити їх 100 % їх оплату. Майнові права передбачають набуття
покупцем права власності на квартиру після прийняття будинку в
експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, сплати ціни
продажу майнових прав та передачі будинку під заселення. І з цього
моменту починаються проблеми. Покупець належним чином сплачує 100 %
майнових прав і починає очікувати на введення будинку в експлуатацію.
У договорі купівлі – продажу повинно бути зазначено запланований термін
прийняття будинку в експлуатацію та відповідальність продавця за його
порушення. Покупець має право вимагати відшкодування компенсації за
порушення термінів здачі в експлантацію.
Як правило, забудовники відмовляються вирішувати такі питання у
добровільному порядку, у зв’язку з чим необхідно провести процедуру
досудового врегулювання спору та звернутись до продавця із претензією,
вимогою або заявою про виплату компенсації. Претензія має містити строки
надання відповіді, а у разі їх відсутності – на відповідь надається 30
календарних днів з дня її одержання.
Отримавши відмову, або за відсутності відповіді покупець майнових прав
має можливість захистити свої права та інтереси у судовому порядку. Такі
спори підвідомчі судам загальної юрисдикції.
Якщо у договорі купівлі – продажу зазначені відсотки за порушення
строків введення в експлуатацію від вартості майнових прав, – можна
обрахувати компенсацію самостійно і звернутись до суду з відповідним
позовом про її стягнення.
Такі правовідносини регулюються Цивільним кодексом Україн (ЦК
України). Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є
правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на
користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати
роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії,
а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього
Кодексу, в тому числі з договорів.
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –
відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно
ставляться.
У відповідності до ст. 530 ЦК України , якщо у зобов`язанні встановлений
строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк
(термін).
Згідно із ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його
невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом
зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно ст. 615 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання не
звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.
Відповідно до ч. 1 ст. 625 Цивільного кодексу України боржник не
звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового
зобов`язання.
У будь-якому випадку ми рекомендуємо о звернутись до адвоката для
повного супроводження такої справи на стадії досудового врегулювання та у
суді з метою отримання бажаного результату, оскільки забудовники також
користуються послугами фахових адвокатів і ведуть себе досить агресивно,
захищаючи свої права.