Верховний Суд зробив висновки щодо порядку переходу в оренду земельної ділянки у разі наявних на ній обтяжень та обмежень.
Приватне підприємство 1 звернулося до суду з позовом до міської ради, Департаменту архітектури та містобудування міськради, ПП 2 про визнання недійсними: рішення міськради про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та визначення умов земельних торгів; земельні торги у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки, площею 0,2986 га, оформлені протоколом; договір оренди землі .
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ПП 1 на підставі договору оренди землі є орендарем земельної ділянки комунальної власності площею 0,4312 га, на якій знаходяться належні позивачу на праві власності об`єкти нерухомого майна – нежитлові будівлі загальною площею 388,9 кв.м. Інженерні мережі та комунікації, що належать позивачу та забезпечують функціонування зазначених об`єктів нерухомого майна, а саме: газопровід високого тиску (зазначено в містобудівному розрахунку), мережі водопостачання, каналізація, електромережі основного живлення – електрична опора та кабель високої напруги (зазначено у відповідних робочих проектах, та висновку), проходять по земельній ділянці, переданій в оренду ПП 2 на підставі договору оренди, та наявність яких не було враховано при затвердженні проекту землеустрою, проведенні торгів з продажу права оренди та укладенні договору оренди землі. Позивач вказував на те, що оспорювані рішення ради, земельні торги, договір оренди суперечать законодавству, порушують права та законні інтереси позивача, тому мають бути визнані недійсними в судовому порядку.
Справа розглядалась неодноразово, останніми рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій (після скасування Верховним Судом) позов задоволено.
Верховний Суд 13.02.3024 рішення судів попередніх інстанцій залишив без змін з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження. Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб.
За змістом ст. 111 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актом уповноваженого на це органу державної влади, посадової особи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження. Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду можуть бути встановлені обмеження у використанні земель. Обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) та обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації.
У частині 1 ст. 112 ЗК України визначено, що охоронні зони створюються, зокрема уздовж ліній зв`язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об`єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об`єкти.
За змістом ч. 6 ст. 19 ЗУ «Про електроенергетику» (чинного на час виникнення спірних правовідносин) в охоронних зонах електричних мереж, а також інших особливо важливих об`єктів електроенергетики діють обмеження, передбачені законодавством України щодо використання земель. Розміщення споруд та інших об`єктів в охоронних зонах електричних і теплових мереж без здійснення передбачених нормативно-технічними документами технічних заходів безпеки не допускається.
В свою чергу, у відповідності до частини 3 ст. 76 ЗК України, вздовж повітряних і підземних кабельних ліній електропередачі встановлюються охоронні зони.
Відповідно до ч. 3 ст. 50 ЗУ «Про землеустрій» акт перенесення в натуру (на місцевість) меж охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон і зон особливого режиму використання земель за їх наявності (у разі формування земельної ділянки) є складовою частиною проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Разом з тим, проект землеустрою на земельну ділянку площею 0,2986 га на момент його виготовлення не містив повного обсягу та наявних на земельній ділянці обтяжень і обмежень, тому не відповідає вимогам земельного законодавством; виконавчі органи міської ради були обізнані про наявні обмеження і міська рада мала відмовити в затвердженні проекту землеустрою в силу вимог п. 14 ст. 123 ЗК України, отже оспорюване рішення міської ради про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та визначення умов земельних торгів є незаконним та таким, що підлягає скасуванню. Земельні торги з продажу права оренди землі, що оформлені протоколом, відбулися з порушенням процедури їх проведення, на підставі некоректних документів і тому мають бути визнані недійсними, як і договір оренди землі, укладений за результатами проведення земельних торгів.
При цьому, відхиляючи доводи відповідачів ВС зазначив, що відповідні дозвільні документи на прокладення інженерних мереж і комунікацій, які надані позивачем та наявні у матеріалах справи, було виготовлено та затверджено у 2009 році, а отже відсутні підстави для застосування положень Закону України «Про державний земельний кадастр» (набрав чинності 01.01.2013) в частині реєстрації обмежень у використанні спірної земельної ділянки у ДЗК.