Верховний Суд, розглянувши справу зі спору щодо законності переходу права власності до іпотекодержателя на іпотечне нерухоме майно, надав роз’яснення поняттю «застереження» у договорі іпотеки та порядку, в цьому випадку, звернення стягнення на предмет іпотеки.
Так Особа 1 звернулася в суд з позовом до Особа 2 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Позов мотивований тим, що позивач є спадкоємцем дочки (Особа 3), яка померла і після смерті якої відкрилася спадщина на квартиру. За життя Особа 4 (позичальник), Особа 3 (майновий поручитель, іпотекодавець) та Банк (іпотекодержатель) уклали договір іпотеки з метою забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, відповідно до умов якого предметом іпотеки є спірна квартира. Після відкриття спадщини позивачка дізналась, що державним реєстратором дану квартиру зареєстровано на праві власності за Особою 2 (по договору про відступлення прав за договором іпотеки). Вважаючи таку реєстрацію незаконною позивачка просила її скасувати.
Верховний Суд 04.10.2023 погодився із судовими рішеннями першої та апеляційної інстанцій про задоволення позову з огляду на наступне.
Так, відповідно до пункту 5.2. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі виконавчого напису нотаріуса або за рішенням суду, а також (або) шляхом передачі іпотекодержателю для реалізації, або у власність; шляхом продажу (відчуження) предметів іпотеки покупцеві, на якого вкаже іпотекодержатель. Спосіб (вид) звернення стягнення визначається іпотекодержателем, з урахуванням того, що можуть застосовуватись як один з них, так і різні.
Аналіз пункту 5.2 договору іпотеки свідчить про те, що сторони договору у цьому пункті обумовили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», тобто, закріпили іпотечне застереження про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
Отже, зазначений пункт договору іпотеки містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.
Аналогічні за змістом висновки щодо правової природи поняття «застереження» у договорі іпотеки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 та постанові Об`єднаної Палати ВС від 18.09.2023.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Разом з тим, відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 для державної реєстрації права власності на нерухоме майно необхідно, разом з ішими документами, надати копію письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, докази її вручення або відмови від отримання.
Претензія відповідача направлялась листом з описом вкладення боржнику Особі 4 та іпотекодавцю (майновому поручителю) Особі 3, яка померла раніше, ніж датовано лист-повідомлення, а тому з очевидних причин не могла його отримати.
Таким чином, встановивши факт надіслання претензії про усунення порушень за кредитним договору та факт неотримання майновим поручителем цієї вимоги, суди дійшли висновку про задоволення позовних вимог, оскільки державним реєстратором не було дотримано процедури державної реєстрації прав вимог з огляду на відсутність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень.