Верховний Суд розглянувши 14.02.2023 справу зі спору про припинення договорів оренди землі дослідив питання обов’язкових умов для наявності переважного права у орендаря для поновлення таких видів договорів.
Фізичні особи звернулись до суду із позовом до ПП про визнання припиненими договорів оренди землі. Позов мотивовано тим, що вони отримали земельні ділянки у власність в порядку спадкування після смерті особи, яка їх надавала в оренду відповідачу. Позивачами було укладено договори оренди землі із ФГ, але вони дізналися, що реєстрацію цих договорів скасовано, оскільки право оренди зареєстровано за ПП.
Верховним Судом залишено без змін судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову про визнання припиненими договорів оренди землі та відсутнім права оренди ПП на цю землю з огляду на наступне.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин.
Водночас виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме – частини шостої ст. 33 Закону.
І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08. 2021 фактично підтримала свої висновки, викладені у попередніх щодо обов`язку орендаря у строки, визначені законом, повідомити про поновлення договору оренди, щодо загального та спеціального правила продовження оренди землі, щодо мовчазної згоди з обов`язковим оформленням договірних відносин шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі відмови орендодавця від цього – у судовому порядку.
Встановивши, що строк дії укладених померлою особою із ПП договорів оренди сплив, а відповідач не продемонстрував наявність у нього наміру продовжити користування земельними ділянками та своєчасно не надіслав позивачам відповідні пропозиції з проектами додаткових угод про поновлення договорів оренди землі, суди дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав вважати, що договори оренди землі автоматично продовжено.
Посилання ПП на те, що після закінчення договорів оренди землі воно продовжувало користуватись спірними земельними ділянками судами до уваги не прийнято, оскільки відповідач користувався цими земельними ділянками без будь-яких угод і домовленостей із позивачами, в той час як чинним законодавством установлено єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення додаткової угоди, що підтверджує змістовну єдність усіх приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі».