Досить часто орендар, продовжуючи користуватися землею після закінчення терміну дії договору оренди за «мовчазною згодою сторін» вважає, що це являється автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.
Вказане суперечить земельному законодавству, що викладено у постанові Верховного Суду від 17.05.2023 у справі за позовом Особи до ТОВ про визнання договорів оренди земельних ділянок припиненими та їх повернення.
Позов мотивовано тим, що позивач є власником 2 земельних ділянок, переданих на 5 років в оренду відповідачу. Строк дії оренди закінчився і не, зважаючи на неодноразові попередження відповідача про небажання продовжувати оренду, а використовувати землю самостійно, відповідач її не повертає.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено у повному обсязі оскільки відповідачем недотримано процедуру поновлення договорів оренди землі відповідно до ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренди землі».
Постановою апеляційного суду вказане рішення в частині задоволення позову про визнання договорів оренди землі припиненими скасовано та в цій частині в позові відмовлено, оскільки така позовна вимога не є ефективним способом захисту прав позивача.
Верховним Судом 17.05.2023 вказані судові рішення залишені без змін з огляду на наступне.
Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX, що діяла на час укладення договорів оренди, яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (ч. 1-5 ст. 33 Закону) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (ч. 6 ст. 33 Закону).
Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Частиною шостою ст. 33 Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк – пролонгація договору (ч. 6 ст. 33 Закону).
Для застосування ч.1 ст.33 Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, у тому числі зі зміненими умовами договору; орендодавець протягом місяця погодив умови додаткової угоди або не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
При цьому, за системним аналізом статей 626, 777 ЦК України та частин 2-6 ст. 33 Закону для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою (ч. 6 ст. 33 Закону), необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором (ч.1 ст. 33 Закону); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 ЦК України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (ч.6 ст. 33 Закону); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (ч.6 ст. 33 Закону).
У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.
Частинами 8 та 11 ст. 33 Закону передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України).
Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.
Також, у постанові Великої Палати ВС від 22.09.2020 зазначено, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.