У зв`язку з набранням чинності Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону № 161-XIV доповнено абзацами 3 і 4, якими унормовано, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону № 161-XIV (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України.
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону № 161-XIV правил дії Закону № 340-IX в часі підлягає застосуванню редакція, чинна станом на момент укладення договорів оренди.
На вказаному наголосив Верховний Суд у постанові від 25.07.2024.
Фермерське господарство звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати відсутніми та припинити право оренди ФГ 2 щодо земельної ділянки, яка є предметом договору оренди від 15.03.2016; визнати укладеним на новий строк договір оренди землі між Особа і позивачем.
Позов обгрунтовано тим, що договір оренди укладено на 7 років і за місяць до закінчення строку його дії ФГ повідомив про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк, а також надав відповідачу проект договору оренди землі. Відповіді від орендодавця орендар не отримав та продовжив користуватися земельною ділянкою. Проте в травні 2023 року позивачу стало відомо, що Особа, не надіславши лист-повідомлення про заперечення в поновленні дії договору оренди землі на новий строк, не витребувавши земельну ділянку, уклала договір оренди з іншим орендарем – ФГ 2 і право останнього зареєстровано в Державному реєстрі.
Судовими рішеннями першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовлено з мотивів того, що сторони не досягли домовленості щодо істотних умов договору, а тому відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим.
Верховний Суд погодився із вказаними судовими рішеннями наголосивши на наступному.
Відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції, чинній на момент укладення договорів) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У ч.1 ст. 777 ЦКУ закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону № 340-IX.
Законом № 340-IX внесені зміни до Закону № 161-XIV(доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк») і до ЗК України (доповнено статтею 126-1«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»), які набрали чинності 16 липня 2020 року.
У касаційній скарзі ФГ посилалося на те, що воно мало намір скористатися переважним правом орендаря на переукладення договору оренди на новий строк відповідно до статті 33 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а суди застосували редакцію статті 33 Закону № 161-XIV, яка втратила чинність.
Однак, ВС відхилив ці доводи касатора, вказавши, що з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону № 161-XIV правил дії Закону № 340-IX в часі до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція, чинна станом на 09 березня 2016 року, тобто на момент укладення договорів оренди.
Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності – зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
Незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Статтею 33 Закону № 161-XIV було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
При цьому в законі ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої ч.ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч.6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Доводи касаційної скарги про те, що ФГ виконало всі визначені статтею 33 Закону № 161-XIV умови щодо реалізації свого переважного права перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк, однак орендодавець не повідомив про намір укласти договір з іншим орендарем, є необґрунтованими, оскільки у визначений законом строк сторони договору оренди землі не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього, і орендодавець повідомив орендаря про відмову в його продовженні, що підтверджується відповідним листом.
Таким чином, суди дійшли висновку, що переважне право ФГ на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.5 ст. 33 Закону № 161-XIV, а саме відсутня воля орендодавця на укладення нового договору, і він повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди.