ДОГОВІР ІПОТЕКИ МОЖНА ВИЗНАТИ НЕДІЙСНИМ

 

У міру спроб побудувати справедливі та чесні відносини між банком та споживачем фінансових послуг, а також у міру прийняття нових законодавчих актів, які запроваджують обмеження та зобов’язання для учасників ринку надання фінансових послуг, ці учасники намагаються обійти деякі обмеження іншим шляхом, а пункти їхніх договорів стають все більш витонченими.

 

Однак буває і так, що обмеження намагається обійти не лише банк. Та й споживач його послуг.

І обмеження, які йому встановив банк.

 

Так, позивач звернувся до суду із проханням визнати недійсними три пункти іпотечного договору, у яких йдеться про передачу в іпотеку майнових прав на квартиру у будинку, що знаходився у процесі будівництва. Тобто квартири ще не існувало, але вона мала з’явитися за фактом закінчення будівництва багатоквартирного будинку. А особа, яка внесла інвестицію у будівництво цього будинку, і відповідно, мала отримати цю квартиру в ньому, і передала майнові права на цю квартиру за договором іпотеки. У свою чергу, даний договір іпотеки слугував забезпеченням виконання кредитного договору цієї особи (позичальника), за яким він отримав від банку грошовий кредит.

 

Через місяць після цього, у 2008 році, позичальник відступив своє право вимоги на цю «майбутню» квартиру, яку мав отримати за договором, укладеним між ним та забудовником, на користь іншої особи. Проте цього ж дня ця інша особа також переступила своє право вимоги на цю квартиру, але вже позивачеві. Позивач, у свою чергу, прийняв квартиру за фактом завершення будівництва та у 2009 році зареєстрував право власності на неї, а у 2016 році дізнався, що майнові права на цю квартиру були у 2008 році передані банку за іпотечним договором, укладеним між банком та позичальником. Крім цього, виявилося, що у 2011 році банк поставив заборону на відчуження даної квартири та вніс запис про державну реєстрацію іпотек (через 3 роки після укладання іпотечного договору).

 

У зв’язку із чим позивач і просив визнати договір іпотеки частково недійсним – саме у тих пунктах, де вказувалося, що майнові права на цю квартиру були передані банку, а також зняти заборону на відчуження квартири, виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження її іпотекою та запис про реєстрацію за банком права власності на вказану квартиру.

 

Як зазначив суд, на момент укладання спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України “Про іпотеку” не визначала майнові права як предмет іпотеки.

 

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва було віднесено до предмета іпотеки вже пізніше – Законом України від 25 грудня 2008 року.

А відповідно до ст.190 Цивільного Кодексу України, майном є річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. У свою чергу, майнові права є річчю, що не споживається, і визначаються як речові права.

 

При цьому майнові права на нерухомість, що знаходиться в процесі будівництва, не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва ще не існує, а відповідно, не існував і на момент укладання договору іпотеки, у зв’язку з чим не могло існувати і права власності на нього.

 

З чого випливає, що під час укладання договору іпотеки було порушено положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, що діяла на момент укладання зазначеного договору іпотеки, оскільки майнові права на окремі приміщення у житловому будинку не могли бути предметом іпотеки. А предметом цього договору могла бути лише та нерухомість, яка вже існувала на момент укладання зазначеного договору.

 

Як підсумок, суд визнав недійсними не лише три пункти іпотечного договору, як просив позивач, а й весь іпотечний договір. У зв’язку із чим адвокат позивача навіть звернувся до суду із проханням роз’яснити це рішення, яке справді наводить на роздуми про деякі пояснення суду та про те, які ж правові наслідки воно створило для банку та позичальника, які у 2008 році уклали оскаржений іпотечний договір. Однак, безумовно, це перемога для позивача та приклад правильної та успішної лінії захисту.