Верховним Судом 06.02.2024 розглянуто справу предметом позову в якій є вимоги ФГ до сільради про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі з підстав порушення переважного права позивача на укладення такої додаткової угоди.
Розглядаючи цю справу ВС роз’яснив, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” № 340 –ІХ (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень – з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України “Про оренду землі” № 161-ХІV, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX “Перехідні положення” Закону № 161 доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
“Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності ЗУ № 340-ІХ, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 1261 ЗКУ щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності ЗУ № 340-ІХ, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення”.
Отже вказаним ЗУ законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України “Про оренду землі”, а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України № 161 врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 33 Закону України № 161 та статті 1261 ЗКУ).
Однак, положення частин 1- 5 статті 33 Закону України № 161 як до внесення змін, так і після цього залишилися схожими. При цьому назву статті 33 було змінено з “Поновлення договору оренди землі” на “Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк”, а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця та опис процедури поновлення.
Відповідно до приписів статті 33 Закону України № 161 (в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗКУ. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України № 161, на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині 6 цієї статті та фактично встановлювало механізм “мовчазної згоди”, який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульоване законодавцем саме в статті 1261 ЗКУ.
Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16.01.2024.
Так, Фермерське господарство звернулося в суд із позовом до сільради, в якому просило визнати протиправним та скасувати рішення про відмову ФГ в поновленні договору оренди землі та підписанні додаткової угоди, визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах у редакції, наведеній у позовній заяві.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач з метою реалізації свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди, однак відповідачем було відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 06.02.2024 залишено без змін судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову з огляду на наступне.
Оспорюване рішення сільради обґрунтовано тим, що між відповідачем та ФГ немає договірних зобов`язань щодо користування спірною земельною ділянкою, оскільки зазначена земельна ділянка відповідно до договору оренди землі від 05.03.2021 та додаткової угоди до договору оренди землі від 02.02.2021 передана в оренду Особі 1, а тому сторонами договору оренди землі є остання та сільрада.
Матеріали справи свідчать про те, що на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача із позовом до суду та ухвалення судових рішень у цій справі діяла нова редакція ЗУ № 161 із внесеними змінами, а тому суди попередніх інстанцій помилково зазначили, що поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення (05.03.2012).
Водночас, розглядаючи цю справу по суті позовних вимог, суди попередніх інстанцій установили, що ФГ як користувач земельної ділянки, реалізуючи своє переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин 1- 5 статті 33 ЗУ № 161, звернулося до сільської ради із листом-повідомленням. При цьому позивач додав до листа листа-повідомлення проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 05.03.2012.
Також установлено відсуніть у матеріалах справи відомостей про порушення позивачем умов договору оренди землі протягом його дії.
Крім того, сільська рада жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, а фактично не погодилась лише із суб`єктним складом осіб, які мають право на продовження дії договору оренди землі.
Таким чином, встановлено, що сільська рада безпідставно відмовила ФГ у підписанні додаткової угоди до договору оренди землі.
З урахуванням наведених обставин Верховний Суд зазначає, що стаття 33 ЗУ № 161 (як у попередній, так і в чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
При цьому Верховний Суд зауважив, що відповідно до статті 3 ЦКУ принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права і не є суто формальним, оскільки їх недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки відповідний орган як орендодавець може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦКУ та статті 33 ЗУ № 161 орган зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо відповідний орган знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Таким чином, суди констатували, що позивач вжив усіх залежних від нього заходів для поновлення договору оренди землі та набув право “правомірного очікування” і “законного сподівання” щодо поновлення договору оренди землі. Враховуючи безпідставну відмову орендодавця у підписанні додаткової угоди, господарські суди дійшли висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього.