9:00-18:00 без обеда сб,вс: выходные
+380 67 503 05 30 +380 50 406 65 36

споры по недвижимому имуществу

 Гражданским законодательством регулируется вопрос приобретения права собственности на недвижимое имущество
Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению. Правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.
Понятие сделки определены Гражданским кодексом Украины.
Гражданским кодексом Украины предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок.
Сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Воля участников сделок, отражает намерение осуществить сделку, должна получить определенное закрепление. Это необходимо для того, чтобы содержание сделки стал известен ее участникам, условия сделки были четко зафиксированы и можно было без осложнений решать споры сторон, если такие возникнут в будущем.
Форма договора - это способ, с помощью которого выражается воля сторон при осуществлении договора.
Договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены законом.
Сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон.
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на совершение такого нотариального действия, путем совершения на документе, в котором изложен текст сделки, удостоверяющей надписи.
Анализируя положения Гражданского кодекса Украины можно сделать вывод, что сделки по отчуждению объектов недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) действующее законодательство относит земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.
Особенность режима недвижимого имущества определяется тем, что права на него и сделки по нему подлежат государственной регистрации.
При этом, сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация сделок проводится нотариусами соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 № 671.
Право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не заверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.
Важность определения момента перехода права собственности на недвижимые вещи, объясняется тем, что именно с этим моментом связан переход к приобретателю соответствующего объекта правомочий, составляющих содержание субъективного права собственности - права владения, права пользования и права распоряжения.
В связи с этим, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение тоже подлежат государственной регистрации.
Регистрация объектов недвижимости осуществляется бюро технической инвентаризации в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 № 7/5, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 18.02.2004 за № 157/6445 ( с изменениями и дополнениями).
Как уже отмечалось, собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему недвижимым имуществом, то есть собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, среди прочего, заключение договоров отчуждения этого имущества, а именно, договора купли продажи, мены, дарения, пожертвования, ренты, пожизненного содержания (ухода) и др.
Действующее законодательство предусматривает следующие общие требования к порядку заключения договоров отчуждения недвижимого имущества.
Во-первых, договоры отчуждения недвижимого имущества удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое, так называемые правоустанавливающие документы.
Во-вторых, удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества производится по месту нахождения этого имущества или по местонахождению одной из сторон сделки.
Следует отметить, что право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено, в частности, одним из таких правоустанавливающих документов или их дубликатов нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования , пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, лизинга; наследственным договором; свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов; свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах); свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества; свидетельством о праве на наследство; свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; договором о разделе наследственного имущества; договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество; договором о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество; договором о выделении доли в натуре (разделение) ипотечным договором, договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки; решением суда; договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав и тому подобное.
Право собственности на земельный участок физических и юридических лиц, а также право государственной и коммунальной собственности подтверждаются государственным актом.
Право собственности на земельную долю (пай) физических лиц, эвакуированных из зоны отчуждения, которые отселены из зоны безусловного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также физических лиц, самостоятельно переселились с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и которые на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеров из их числа, проживающих в сельской местности, может быть подтверждено трудовой книжкой члена коллективного или иного сельскохозяйственного предприятия или нотариально заверенным извлечением из нее при наличии в ней соответствующей записи.
Кроме правоустанавливающего документа на жилой дом, усадьбу и другое недвижимое имущество (за исключением земельного участка), если оно подлежит регистрации, нотариус требует документы извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, а в сельской местности, где инвентаризация не проведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления с изложением характеристики отчуждаемого недвижимого имущества.
Учитывая изложенное и анализируя положения статей 657 (договор купли-продажи), 715 (договор мены), 719, 722 (договор дарения), 729 (договор пожертвования), 732 (договор ренты), 748 (договор пожизненного содержания) Гражданского кодекса Украины право собственности на недвижимое имущество по договорам дарения и пожертвования возникает у приобретателя с момента нотариального удостоверения этих договоров и получения дара или пожертвования. Право собственности на недвижимое имущество по договорам купли-продажи, мены, ренты и пожизненного содержания возникает у приобретателя с момента нотариального удостоверения и государственной регистрации этих договоров. При этом не следует забывать, что уже выше отмечалось, о необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь (за исключением земельного участка) в бюро технической инвентаризации.
Статьей 770 ГК Украины указано, что стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается.
Согласно части первой статьи 317 ГК Украины собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 319 ГК Украины собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. В случае нарушения своих прав собственник согласно статье 391 ГК Украины имеет право, в частности, требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
При этом положения статьи 391 ГК Украины подлежат применению только в тех случаях, когда между сторонами не существует договорных отношений и имущество находится в пользовании ответчика на основании заключенного с истцом договора.
В соответствии с положениями 319, 391 ГК Украины собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
Такая же правовая позиция содержится в постановлении Верховного суда Украины по делу № № 6-92цс15.
В соответствии со статьями 526, 527, 530 - 532 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и других требований, обычно предъявляемыми требованиями.
Часто возникают споры между инвесторами, согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» о инвестировали объекты недвижимости и лицами, которые на основании договора купли-продажи такое имущество приобрели.
Имуществом как особым объектом считаются отдельные вещи, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности (часть первая статьи 190 ГК Украины).
Имущественными правами признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составной частью права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права и право требования.
Имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.
Защита имущественных прав осуществляется в порядке, определенном законодательством, а если такой специальный порядок не определен, защита имущественного права осуществляется на общих основаниях гражданского законодательства.
Вместе с тем частью первой статьи 328 ГК Украины предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок.
Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.
Статья 331 ГК Украины установила общее правило, согласно которому право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию.
По правилам статьи 392 ГК Украины иск о признании права собственности может быть предъявлено, во-первых, если лицо является собственником имущества, но ее право оспаривается или не признается другим лицом; во-вторых, если лицо утратило документ, удостоверяющий его право собственности.
Возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости на основании судебного решения указанными нормами и нормоюстатти 331 ГК Украины не предусмотрено.
Указанными Законами определен порядок оформления права собственности (осуществление государственной регистрации права собственности) на объект инвестирования после принятия такого объекта к эксплуатации.
Итак, учитывая, что в соответствии со статьей 328 ГК Украины приобретения права собственности - это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты, суд при применении этой нормы должен установить, из которых именно предусмотренных законом оснований, в который предусмотренным законом способом истец приобрел право собственности на спорный объект и подлежит это право защиты в порядке, предусмотренном статьей 392 ГК Украины.
Поскольку объекты и результаты инвестиций является собственностью инвестора в соответствии со статьей 7 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины,
Вместе с тем, если лицо выполнило свои денежные обязательства по договорам купли-продажи имущественных прав, полностью оплатив стоимость, установленную указанным договорам, она фактически совершило действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства.
Однако, здесь стоит разграничивать такие виды договоров купли-продажи, такие как купли-продажи имущественных прав и купли-продажи недвижимого имущества.
При заключении договора купли-продажи имущественных прав лицо приобретает право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.
Порядок оформления права собственности на объект инвестирования после принятия такого объекта к эксплуатации урегулирован Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и Законом Украины «Об инвестиционной деятельности».


Наша оценка 5 на основе 2 отзывов Google