+380 67 430 78 80
+380 50 406 65 36

м. Київ, вул.Січових Стрільців
(Артема), 14, оф. 21а

Показати на мапі

пн - пт: 9.00-18.00
сб - нд: вихідний

Основна проблема первинного ринку нерухомості України - брак грошей у забудовників для того, щоб будувати без залучення коштів приватних інвесторів, і брак у цих самих інвесторів грошей для покупки якісного готового житла. Прагнучи залучити кошти для будівництва, забудовники продають квартири в споруджуваних будинках дешевше. А покупці, прагнучи заощадити, купують квартири на ранніх етапах. Та ще й у забудовників, що пропонують ціни нижчі за середні.

Саме такі покупці найчастіше ризикують стати жертвою обману.

Зараз розглянемо що таке інвестиційний договір та проблеми вирішення спірних питань із забудовниками.

Інвестиційний договір (контракт) – це угода двох або більше учасників інвестиційної діяльності, змістом якої є взаємні права та обов’язки, спрямовані на реалізацію іноземних інвестицій з метою одержання прибутку або досягнення іншого соціального ефекту.

На інвестиційні договори поширюються (крім загальних цивілістичних норм) положення Господарського кодексу України (надалі – ГК України), Закону України “Про зовнішньоекономічну діяльність” № 959-XII (надалі – Закон № 959-XII), а також Закону України «Про режим іноземного інвестування» № 93/96-ВР (надалі – Закон № 93/96-ВР).

Інвестиційний договір є різновидом господарсько-правового договору, який має специфічний предмет і мету. Предметом такого договору є інвестиція в будь-якій не забороненій законодавством України формі. Це можуть бути передбачені законодавством форми інвестицій та інвестиційної діяльності (інноваційна діяльність, капітальні вкладення в основні фонди, корпоративна форма, лізинг, придбання не забороненого законами України рухомого та нерухомого майна, створення підприємств, що повністю належить інвестору, чи придбання останнім у власність діючого підприємства повністю, придбання майнових прав)

Предметом інвестиційного договору можуть бути також дії, послуги тощо, що надаються (виконуються) учасниками інвестиційної діяльності та спрямовані на забезпечення вкладення інвестицій.

Мета інвестиційного договору – це той безпосередній господарсько-правовий результат, якого намагаються досягти сторони в процесі його укладання та виконання. Інвестиційний договір спрямований на досягнення кінцевої мети інвестування – здійснення інвестицій та досягнення в результаті цього певного результату – одержання прибутку чи досягнення певного соціального ефекту.

Інвестиційні договори належать переважно до консенсуальних договорів, оскільки зазвичай укладаються у письмовій формі.

Інвестиційні договори різноманітні, що обумовлює необхідність їхньої класифікації.

Залежно від кількості сторін інвестиційного договору розрізняють двосторонні та багатосторонні інвестиційні договори.

За критерієм сплатності чи безоплатності розрізняють оплатні та безоплатні інвестиційні договори. Перші мають місце за умовами якщо, інвестиції здійснюються з метою отримання прибутку, однак останній може не залежати безпосередньо від результатів дій контрагента (як то має місце при здійсненні спільної підприємницької діяльності, коли інвестор отримує зустрічне матеріальне задоволення не безпосередньо від свого партнера, а від здійснення інвестицій). Інвестиційний договір може бути безоплатним у разі, якщо досягається певний соціальний ефект, наприклад, будівництво та облаштування приміщень для відпочинку працівників підприємства-інвестора.

Сторонами інвестиційних договорів виступають учасники інвестиційних відносин. Суб’єктний склад інвестиційних правовідносин містить у собі інвестора, реципієнта та інших його учасників, які безпосередньо сприяють здійсненню інвестиції. Виходячи з правового статусу інвестора, йому дається наступне визначення: інвестор – це фізична чи юридична особа, а також держава чи територіальна громада, що вкладає майно, майнові права й інші цінності, які мають ринкову вартість, з метою одержання прибутку безпосередньо у власний чи створюваний ним об’єкт інвестування, або через передачу їх реципієнту для реалізації (використання) інвестицій на підставі договору інвестиційного характеру.

Наша юридична компанія провдить консультації та доопомогає у вирішенні багатьох спірних питань що стосуються інвестиційних договорів та їх порушень з боку забудовника.

Наведемо приклад з нашої судової практики про зобовязання виконати умови інвестиційних договорів на будівництво житла.

Справа № 2-1865-1/09

23 листопада 2009 року Печерський районний суд м. Києва розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Прометей Сяйво» про зобовязання вчинити дії, встановив що у жовтні 2009 року позивачі звернулися до суду із вказаним позовом до відповідача про зобовязання виконати умови інвестиційних договорів на будівництво житла.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивачі посилаються на те, що 28 квітня 2003 року ОСОБА_1 уклав інвестиційні договори №1, №2, №3,№4, №5 із відповідачем, 13 травня 2003 року ОСОБА_2 уклав інвестиційні договори №6,№7,№8, №9, №10, №11 із відповідачем, а 16 травня 2003 року ОСОБА_3 уклала інвестиційні договори №12 та №13 із відповідачем, згідно умов яких відповідач ТОВ «Прометей Сяйво» зобовязався передати у власність позивачів квартири, у будинку АДРЕСА_1, які передбачені інвестиційними договорами.

При цьому позивачі зазначають, що свої обовязки по сплаті вартості обєктів інвестування виконали, про що свідчить довідки, надані відповідачем.

Плановий строк вводу надбудованих обєктів в експлуатацію, відповідно до п. 1.3. Інвестиційних договорів грудень 2005 року.

Додатковими угодами до інвестиційних договорів від 24 листопада 2005 року, плановий строк вводу Обєкта будівництва в експлуатацію перенесено на квітень 2009 року.

Станом на день подання позову відповідач не ввів будинок в експлуатацію і не передав обєкти інвестування позивачам, відповідно до вимог інвестиційних договорів.

Крім того позивачі зазначають, що порушення відповідачем умов інвестиційних договорів, порушуються їхні права.

Просять зобовязати ТОВ «Прометей Сяйво» : завершити надбудову пятого, шостого та сьомого загально будинкових поверхів для розміщення квартир № 12,№13, №14,№15, №16 у будинку АДРЕСА_1 у відповідності до умов інвестиційних договорів № 1, №2, №3, №4, №5 від 28 квітня 2003 року та передати вищезазначені квартири за актом приймання передачі ОСОБА_1, розпочати та завершити надбудову девятого, десятого, одинадцятого та дванадцятого загально будинкових поверхів для розміщення квартир № 19,№20,№21,№22,№23,№24 у будинку АДРЕСА_1 у відповідності до умов інвестиційних договорів № 6, №7,№8,№9,№10,№11 від 13 травня 2003 року та передати вищезазначені квартири за актом приймання передачі ОСОБА_2, завершити надбудову восьмого загально будинкового поверху для розміщення квартир № 17,№18, у будинку АДРЕСА_1 у відповідності до умов інвестиційних договорів № 12,№13 від 16 травня 2003 року та передати вищезазначені квартири за актом приймання передачі ОСОБА_3

В судовому засіданні представник позивачів посилаючись на викладені в позовній заяві обставини просила позов задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні позов визнав в повному обсязі та зазначив що зобовязується завершити роботи по надбудові та ввести обєкт в експлуатацію до 30 квітня 2010 року.

Суд, вислухавши пояснення представника позивачів, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, прийняв рішення:

Позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Прометей Сяйво» про зобовязання вчинити діїзадовольнити.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Прометей Сяйво» завершити надбудову п'ятого, шостого та сьомого загально будинкових поверхів для розміщення квартир № 12,№13, №14,№15, №16 у будинку АДРЕСА_1 у відповідності до умов інвестиційних договорів № 1, №2, №3, №4, №5 від 28 квітня 2003 року та передати вищезазначені квартири за актом приймання передачі ОСОБА_1.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Прометей Сяйво» розпочати та завершити надбудову дев'ятого, десятого, одинадцятого та дванадцятого загальнобудинкових поверхів для розміщення квартир № 19,№20, №21 ,№22, №23, №24 у будинку АДРЕСА_1 у відповідності до умов інвестиційних договорів № 6, №7, №8, №9, №10, №11 від 13 травня 2003 року та передати вищезазначені квартири за актом приймання передачі ОСОБА_2.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Прометей Сяйво» завершити надбудову восьмого загальнобудинкового поверху для розміщення квартир № 17,№18, у будинку АДРЕСА_1 у відповідності до умов інвестиційних договорів № 12, №13 від 16 травня 2003 року та передати вищезазначені квартири за актом приймання передачі ОСОБА_3.

Заяву про апеляційне оскарження рішення суду може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження. Заява про апеляційне оскарження та апеляційна скарга подається апеляційному суду м. Києва через Печерський районний суд м. Києва.

закрити