+380 67 430 78 80
+380 50 406 65 36

г.Киев, ул. Сечевых Стрельцов
(Артема), 14, оф. 21а

пн - пт: 9.00-18.00

сб - вс: выходной

В Земельном кодексе Украины (ЗКУ) отношения граждан с государством (территориальными общинами) в связи с бесплатной передачей им в частную собственность земельных участков определяется как "бесплатная приватизация".

Сам термин "приватизация" в земельном законодательстве не определен. Но из формулировок, данных в других нормативно-правовых актах (Закон Украины "О приватизации государственного имущества", Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда"), а также с его употребление в других нормативных актах, можно резюмировать, что под приватизацией понимается виду передача гражданам физическим лицам или юридическим лицам имущества, принадлежащего государству или местным территориальным общинам. Приватизация различных видов имущества регулируется отдельными законами: имущества государственных предприятий - Законом Украины "О приватизации государственного имущества", небольших государственных и коммунальных предприятий - Законом Украины "О малой приватизации», жилья - Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда".

В земельном законодательстве платная приватизация как способ приобретения земли вообще не предусмотрена. Приобретение земли определяется как купля-продажа земли у государства или местной общины и осуществляется в общем порядке, предусмотренном для покупки государственной или коммунальной земли.

Земельным кодексом Украины (пп. «В», «г», «д» п. 1 ст. 121) предусматривает, что для строительства дома гражданам Украины относится:

• на землях, отведенных для садоводства - до 0,12 га;

• на участках, предназначенных для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 га;

• на приусадебных участках (отведенных для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений): не более 0,25 га - в селах, не более 0,15 га - в поселках и не более 0,10 га - в городах.

Гражданин может приватизировать несколько участков - по каждому виду целевого назначения земли (п. 4 ст 116 ЗКУ). Так что если он, например, использовал свое право на приватизацию земли, отведенной для садоводства, то может получить еще и участок, предназначенный для строительства и обслуживания жилого дома.

Как осуществляется приватизация земельного участка?

Порядок приватизации земли различен в зависимости от того, находится участок в пользовании гражданина на момент начала приватизации или нет. Участок может находиться в пользовании нескольких случаях.

1. Гражданин является собственником жилого дома, построенного на земле, выделенной для строительства еще в советские времена. В этом случае не имеет значения, является владельцем дома тот, кому выделялся участок, или домом владеет лицо, получившее ее по наследству, в результате покупки или дарения. Если с того момента, когда в Украине было установлено право бесплатной приватизации земли (с 15.03.1991 г .- с даты вступления в силу Земельного кодекса Украины от 18.12.1990 г.), Собственник жилого дома правом его приватизации не воспользовался, считается, что земля находится в его пользовании.

2. Гражданин является членом садового или дачного кооператива (товарищества). И участок был выделен этой структурой в порядке, установленном уставом.

3. Участок находится в фактическом пользовании гражданина, но у него нет никаких документальных свидетельств, подтверждающих право собственности. Такое бывает в случаях, когда гражданин, например, совершил самовольное строительство на земле, не отведенном ему для этой цели.

Условие приватизации земельного участка, находящегося в фактическом пользовании: срок добросовестного, открытого и непрерывного пользования таким участком должна составлять не менее 15 лет. В этом случае у фактического пользователя появляется право получить используемую им участок по праву приобретательной давности. Это предусмотрено ст.119 ЗКУ. Размер земли, которую можно получить на основании приобретательной давности, то же, что и при обычной бесплатной приватизации (ст. 118 ЗКУ). Порядок получения в собственность такой земли является таким же, что и в случае «обычной» приватизации.

Порядок приватизации

Приватизация земельных участков, находящихся в пользовании граждан, происходит в несколько этапов.

1. Подача заявления (п. 1 ст. 118 ЗКУ). Гражданин, заинтересованный в приватизации земли, подает заявление в соответствующую районную (Киевской или Севастопольской - городской) государственной администрации или в сельский, поселковый или городской совет по местонахождению земельного участка. В заявлении указываются фамилия, имя, отчество заявителя, место его жительства, местонахождение земельного участка, его размер (не более максимального размера, подлежащего безвозмездной приватизации согласно ст. 121 ЗКУ), основания пребывания земельного участка в пользовании.

К заявлению прилагаются копии паспорта гражданина и справки о присвоении ему индивидуального идентификационного кода.

Дополнительно из вышесказанного, к заявлению в зависимости от того, к какой категории (см. Выше) относится земля подлежащего приватизации, прилагаются копии других документов.

В первом случае - копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности на жилой дом (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, зарегистрированные органами БТИ).

Во втором случае - кроме вышеупомянутых правоустанавливающих документов, потребуется справка из дачного (садового) кооператива (товарищества) о том, что заявитель является членом этой организации и что ему выделен земельный участок под определенным номером согласно схеме (плана) организации территории кооператива (товарищества) , выкопировки из которой (которого) обычно прилагается к справки.

В третьем случае - доказательства, подтверждающие не менее 15-летнее добросовестное, открытое и непрерывное владение земельным участком.

Случаев, когда можно легко доказать право абувальнои давности, очень мало. Чаще всего такое право придется устанавливать в судебном порядке путем подачи иска об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного пользования земельным участком в течение не менее 15-летнего срока. Основными доказательствами в суде могут быть: показания свидетелей (например соседей), а также любые другие документы, например, о покупке стройматериалов, договор подряда со строителями.

2. Принятие решения о приватизации. Оно принимается (в месячный срок) органами, в которые гражданин подал заявление о приватизации. В этом же решении обычно дается разрешение на изготовление технической документации для получения акта на право частной собственности на землю (далее - акт).

3. Изготовление технической документации. Получение акта. На этом этапе гражданин, получивший разрешение на изготовление технической документации, обращается в организацию, имеющую лицензию на проведение землеустроительных работ. Сведения о таких организациях, как правило, можно получить в местном отделе земельных ресурсов. Кроме того, сам отдел также имеет право проводить землеустроительные работы. Услуга по изготовлению технической документации платная. Ее стоимость ориентировочно составляет примерно 1000,00 грн. за один акт. Таким образом, бесплатная приватизация оказывается не совсем бесплатной, поскольку при ее осуществлении необходимо платить за услуги, без которых приватизировать землю невозможно.

Обычно организация, которая выполняет землеустроительные работы, передает необходимые для получения акта документы в органы государственного земельного кадастра (ГЗК) Непосредственно там изготавливаются и оформляются акты. Если гражданин выдал землеустроительной организации соответствующую доверенность, эта же организация получает изготовлен и оформлен акт в органах ГЗК, и передает его заказчику. Если поручение нет, заказчик после получения сообщения о том, что акт готов, сам едет и получает его в органах ГЗК.

Когда участок не находится в пользовании

Порядок приватизации земельных участков, которые не находятся в пользовании граждан, регламентируется пп. 6-10 ст. 118 ЗКУ и тоже состоит из нескольких этапов.

1. Подача заявления (п. 6 ст. 118 ЗКУ) в районную, Киевскую или Севастопольскую городских государственных администраций, или сельский, поселковый, городской совет по местонахождению земельного участка. В ходатайстве указываются желаемый размер и целевое назначение участка.

К ходатайству прилагаются: копии паспорта заявителя и справки о присвоении ему идентификационного кода; графические материалы, на которых показано желаемое место расположения земельного участка; согласие землепользователя (в случае изъятия земельного участка, находящегося в пользовании других лиц).

2. Получение разрешения на изготовление проекта землеустройства (п. 7 ст. 118 ЗКУ).

Орган, в который подано ходатайство, рассматривает его в месячный срок и дает разрешение на изготовление проекта землеустройства или дает мотивированный отказ в его предоставлении. Основанием для отказа может быть несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, генеральных планов населенных пунктов и другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель, проектов землеустройства населенных пунктов.

Проект землеустройства разрабатывается лицензированными организациями. Сведения о них можно получить в местном отделе земельных ресурсов. Кроме того, сам отдел земельных ресурсов также имеет право проводить землеустроительные работы.

Разработка проекта землеустройства является платной услугой. Ее стоимость разная не только для разных регионов Украины. Она существенно варьируется даже в пределах одного региона, в пределах от 1 до 3 тыс. Грн.

Необходимость платить за подготовку проекта землеустройства также развенчивает миф о бесплатной приватизации.

3. Согласование проекта землеустройства (п. 8 ст 118 ЗКУ, Типовое положение о комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием землеустроительной документации ;. Далее - Типовое положение).

Разработан проект землеустройства подается в комиссию, которая специально создается районными, городскими в городах Киеве и Севастополе государственными администрациями или городскими советами - в городах областного значения, для согласования землеустроительной документации.

В состав комиссии входят представители (п. 13 Типового положения.):

• территориального органа Госкомзема;

• органа градостроительства и архитектуры;

• территориального органа Минприроды;

• органа охраны культурного наследия.

В течение трех недель со дня получения проекта комиссия предоставляет органу исполнительной власти или местного самоуправления заключение о согласовании проекта землеустройства или об отказе в таковом. Основанием для отказа может быть только несоответствие его положений требованиям закона и нормативно-правовых актов.

4. Государственная экспертиза проекта землеустройства (п. 8 ст. 118 ЗКУ, ст. 9 Закона Украины "О государственной экспертизе землеустроительной документации»).

После согласования проекта землеустройства комиссия подает его в орган земельных ресурсов для проведения государственной экспертизы.

5. Принятие решения об утверждении проекта землеустройства участка и предоставления его в собственность (п. 9 ст. 118 ЗКУ). Такое решение принимается органом, к которому подавалось ходатайство о приватизации, в двухнедельный срок со дня получения им согласованного Комиссией проекта землеустройства и положительного заключения государственной экспертизы.

6. Изготовление технической документации. Получение акта. Этот этап полностью аналогичен третьему этапу описанной выше процедуры приватизации земли, находящейся в пользовании заявителя.

Стоит ли торопиться?

Часто граждане не спешат приватизировать земельные участки. Практика показывает, что медлить не стоит. Особенно это касается участков, расположенных недалеко от крупных городов, в живописных или престижных местах.

Доказательства того, что гражданин добросовестно и непрерывно пользовался участком в течение как минимум 15 лет, сравнительно легко можно обеспечить только в деревнях и небольших поселках.

Там местные власти собственных жителей, свои земли и их историю. Так, земельный участок мог быть выделена в пользование простым устным разрешением председателя сельсовета, который помнит об этом и находится еще у власти.

Или, например, гражданин использовал земельный участок умершего человека, находящегося в пользовании последнего. Это возможно, если после смерти "владельца" наследники или не оглашались, или не проявляли интереса к своему наследство в течение многих лет.

Или, наконец, возможен случай, когда человек построил дом на участке, который ему не выделялась для этой цели. Причем такой человек совсем не обязательно владеет землей недобросовестно: ею могли пользоваться еще его родители на основаниях, которые за давностью лет установить не удается, и он привык считать землю своей со слов родителей.

Если во всех вышеперечисленных случаях сельсовет знает о пользовании земельными участками и не отрицает этого факта, приватизация может пройти без судебного вмешательства.

В практике правоприменения ст. 119 ЗКУ нет единства относительно даты, с какого момента в процессе приватизации должен отсчитываться 15-летний срок пользования землей. Так, согласно Письму Верховного Суда Украины от 29.10.2008 года № 19-3767 / 0 / 8-08 (п. 3) право приобретательной давности подлежит применению, начиная с 1.01.2017 г.., То есть 15 лет с момента вступления в силу нового Земельного кодекса.

Но разъяснения Верховного Суда Украины могут иметь силу только в случае, если спор о праве применения приобретательной давности будет решаться судебными органами. Если же спора будет (гражданину удастся убедить орган, куда он подает заявление о приватизации земли, он владел землей действительно добросовестно, открыто и непрерывно), приватизация пройдет без судебных исков. При этом орган, который принимает решение о приватизации, может отчислить необходим 15-летний срок с даты начала фактического владения имуществом.

Права на приватизацию земельного участка: возможные варианты

Гражданин, который захочет воспользоваться правом приватизации земли, не находится в его пользовании, столкнется с тем, что уже на этапе подачи документов от него требовать графические материалы, на которых изображен участок. Но что это за данные, где и как их получить, закон не устанавливает. Не установлено ни право граждан получить такие материалы, ни обязанность любых органов выдавать их. Если взглянуть на проблему шире, оказываются другие, более общие проблемы.

Если у человека нет участка, то решение о приватизации может быть обусловлено тем, что ему нравится какая-то конкретная местность. Иногда территориальных преимуществ нет - только желание реализовать свое законное право на бесплатную приватизацию земли. В последнем случае нужно знать, где вообще есть земля, которую можно приватизировать для дальнейшего строительства.

В любом случае, прежде чем подавать ходатайство в соответствующий орган, желательно знать, кому принадлежит земля. Если она государственная или коммунальная, то в ведении которого именно органа она находится территориально. Важны также сведения о режиме земли и ограничения ее застройки. Не лишней будет информация и о том, не начато процедура приватизации этого участка кем-нибудь другим. И, наконец, необходимо физически идентифицировать участок путем привязки ее к местности, а не с помощью описаний типа "за селом у Оболони".

Все необходимые данные содержатся в государственном земельном кадастре и градостроительной документации. Но у обычного гражданина доступа к этим документам нет. Он имеет право получить данные только по принадлежащим ему участка, или объекта недвижимости. Чтобы реализовать право на приватизацию, необходимо владеть информацией, которую законным способом получить невозможно.

Чтобы обеспечить реализацию прав граждан на приватизацию земли, необходимо создать единую общедоступную базу данных (реестр, кадастр) украинских земель, которая содержала полные сведения о наличии земель, пригодных для приватизации для каждого вида землепользования.

Имея доступ к такой базе данных, можно выбрать участок и начать процедуру его приватизации. Однако, такой базы данных в Украине нет. Более того, любые легальные возможности официального получения подобной информации вообще отсутствуют.

Нормативные документы:

1.Цивильний кодекс Украины (ГКУ) от 16.01.2003 г.. № 435-IV;

2.Земельний кодекс Украины (ЗКУ) от 18.12.1990 г.. № 562-12;

3.Закон Украины "О приватизации государственного имущества" от 4.03.1992 г. № 2163-XII;

4.Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 19.06.1992 г.. № 2482-XII;

5.Закон Украины "О государственной экспертизе землеустроительной документации от 17.06.2004 г.. № 1808 IV;

6.Типове положение о комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием землеустроительной документации, утвержденное Постановлением Кабмина от 23.12.2009 г.. № 1420;

7. Письмо Верховного Суда Украины от 29.10.2008 г.. № 19-3767 / 0 / 8-08.

закрыть