+380 67 430 78 80
+380 50 406 65 36

г.Киев, ул. Сечевых Стрельцов
(Артема), 14, оф. 21а

пн - пт: 9.00-18.00

сб - вс: выходной

 ОСПАРИВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ В СВЯЗИ В ОТСУТСТВИЕМ КАДАСТРОВОГО НОМЕРА

На практике возникают вопросы, когда при заключении договоров купли-продажи нежилого помещения кадастровый номер земельному участку, на котором размещено указанное недвижимое имущество, присвоенный не был.
Так как, согласно ст. 377 ГК Украины к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).
Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
Решая вопрос об устранении расхождений в применении судами кассационной инстанции указанных норм материального права, судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам Верховного Суда Украины выходят из такого (постановление Верховного Суда Украины от 17 декабря 2014 по делу № 6-194цс14).
По общим положениям о договоре (часть первая статьи 626 ГК Украины) договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 655 ГК Украины по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
Существенными условиями договора купли-продажи, по общему правилу, являются условия о предмете и цене.
Другие условия договора купли-продажи могут принимать значения существенных, если по ним есть непосредственное указание в других правовых нормах.
Так, по содержанию части второй статьи 377 ГК Украины и части шестой статьи 120 ЗК Украины кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.
Положения указанных правовых норм направлены на внедрение принципа единства юридической судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены.
Таким образом, в договоре купли-продажи (или другом договоре об отчуждении) дома (здания, сооружения) должен указываться кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение.
Вместе с тем в соответствии с частью первой статьи 3 ГПК Украины каждое лицо имеет право в порядке, установленном настоящим Кодексом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов.
Частью первой статьи 15 ГК Украины определено право каждого человека на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания.
С учетом этих норм правом на обращение в суд за защитой обладает лицо в случае нарушения, непризнания или оспаривания именно его прав, свобод или интересов, а также в случае обращения в суд органов и лиц, которым предоставлено право защищать права, свободы и интересы других лиц или государственные и общественные интересы.
Суд должен установить, были ли нарушены, непризнанные или оспорены права, свободы или интересы этих лиц, и в зависимости от установленного решить вопрос об удовлетворении исковых требований или отказе в их удовлетворении.
Согласно части второй статьи 16, части первой статьи 215 ГК Украины одним из способов защиты нарушенного права является признание недействительной сделки, заключенной с несоблюдением требований, установленных частями первой - третьей, пятой, шестой статьи 203 настоящего Кодекса, в частности в связи с несоответствием содержания сделки ГК Украины и другим актам гражданского законодательства.
Если основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, истец, являющийся продавцом по этому договору, отметил несоблюдение во время его заключения требований части шестой статьи 120 ЗК Украины и части второй статьи 377 ГК Украины, а именно не указания кадастрового номера земельного участка, на котором размещено недвижемое имущество.
Установив, что истец (продавец) не является владельцем спорного земельного участка и что кадастровый номер земельному участку присвоен не был, а также не установив нарушения законных прав истца в связи с отсутствием в договоре купли-продажи условия для кадастрового номера земельного участка, с учетом того обстоятельства, что указанное существенное условие не влияет на права или интересы продавца, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения его исковых требований.

закрыть